克而瑞2019年上半年昆明楼市总结及预判

克而瑞观点:昆明楼市坚持调控不放松,楼市供求平稳,市场表现稳中微涨,土地市场竞争激烈。下半年,大量的新盘入市必定造成激烈的量价竞争,开发商会加大营销力度,保证成交量,同时,下半年面对竞争,房企未来会更多希望手游棋牌,温州欧洲城99棋牌,亲朋棋牌手游版地审视客户需求,更多希望手游棋牌,温州欧洲城99棋牌,亲朋棋牌手游版地从客户需求出发,找到自身的产品定位,提升产品力和产品附加值。

宏观环境-昆明政策

昆明积极坚持房住不炒,严控房价上涨,监管控制资金流向,昆明政策环境趋稳,控价保量,平稳发展;土地市场火热,供地节奏较快,开发商拿地积极。

土地市场

2019年上半年政府供地节奏高于同期,政府供地节奏出现提前与加快趋势,下半年预计供地稳中有进,大批土地集中放量。

据本机构统计,2019年上半年,昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示供应商住办土地共164宗,拟出让占地面积共计492.54万平米,建筑面积1634.61万方,较去年上半年同期上涨110.30%。政府供地节奏出现提前与加快趋势。

2019年上半年土地成交面积高于同期,政府供地节奏加快,上半年官渡、西山、呈贡大批土地集中入市,下半年预计7-8月出现土地成交高峰。

据本机构统计,2019年上半年,昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示供应商住办土地共120宗,拟出让占地面积共计361.75万平米,建筑面积1156.49㎡,较去年同期上涨44.02%。政府供地节奏加快促成成交量上升。

昆明土地市场在2017年以前供应规模缩减,土地成交量处于低位,而2017年后开始扩大土地供应以后,卖地速度明显高于卖房速度,城市中长期供应充足。从19年上半年来看,卖地、卖房速度差距拉大;整体卖地速度高于卖房速度。

据本机构统计,2019年上半年,昆明土地出让面积是商品房成交面积的2倍,整体土地出让速度较快,同比过往几年同期, 2019年上半年为历史最高水平。

土地市场成交结构以纯住宅用地为主导,目前主流市场土地调规多为商改住,纯住宅用地成交占 比越来越高,溢价率方面商办用地溢价率最高。 

土地成交结构对比发现,纯住宅用地占比最高,其次商办用地、综合用地、商住用地;在市场大环境下,商业板块去化趋弱,周期拉长,土地价值难以实现,政府对拟出让土地大量调规,大量增加住宅比例,纯住宅用地比例越来越高是大势所趋。2019年上半年,地成交结构中,纯住宅用地占比最高,商住用地占比最低;溢价率方面,商办用地溢价率最高,溢价率达24.5%。

2019上半年拍卖土地的品牌房企数比去年上半年有所增加,拍卖土地集中在热点区域呈贡区和官渡区,高溢价土地集中在重点区域盘龙区、呈贡区。

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