克而瑞4月昆明房地产市场研究报告

楼市纵览

2019年4月昆明主城房地产市场表现:

土地市场:4月土地供应体量较上月大幅上涨,本月新增供地1078.43亩,可建体量210.25万方,希望手游棋牌,温州欧洲城99棋牌,亲朋棋牌手游版楼面价3597元/㎡,多数地块为项目后期用地;成交方面, 4月商住类土地成交面积41.15万平米,环比上涨111.68%,同比下降8.41%;建筑面积173.79万方,楼面均价3109/㎡,其中世茂、大华、融创、招商分别拿地,土地均为底价成交。 

市场供需:4月主城商品住宅供应92.5万方,环比上涨101.20%,同比上升112.04%,供应大幅增加;4月主城商品住宅成交91.2万方,环比上升19.84%,同比上升17.36%,小阳春期间,市场存量充足,成交量结构性上涨,南市区、北市区及呈贡区成交活跃,南市区主力成交;

成交均价:4月主城商品住宅成交均价13520元/㎡,环比上升0.09%,同比上升13.91%;南市区量多价高,拉平整体均价。 

政策:根据日前印发的昆明市政府公报,昆明最新的土地市场管理规定已经在一个月前开始生效。土地出让新规与以往政策最大的不同是,昆明市政府将把五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区和阳宗海风景名胜区的具体建设项目土地供应审批权授权给属地政府(管委会),由属地政府负责土地供应审批和批后监管职责,继续下放土地出让审批权限。新规还明确禁止为开发商“量身定制”土地。新规提到,昆明市国有建设用地使用权招拍挂出让条件由属地政府审批确定,禁止违规设定准入条件、竞买人资质等影响交易;禁止根据事先的招商、投资等协议为依据“量身定制”,扰乱土地出让程序。同时鼓励信誉好、有实力的房地产希望手游棋牌,温州欧洲城99棋牌,亲朋棋牌手游版通过土地转让方式取得未动工项目土地使用权。另外,新规还提到土地出让的竞买保证金不得低于出让土地起始价的20%,且不得高于50%。

机构研究分析:昆明市土地新规将主城五区和阳宗海片区的土地审批权授予各区,将会加速土地供应速度,也会刺激各区之间的土地交易竞争。

土地市场[供应]

据本机构统计,截止到2019年4月30日,昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示供应商住办土地共32宗,拟出让占地面积共计71.89万平米,出让综合价金共75.63亿元。

土地市场[成交]

本月共计成交商住类土地14宗,用地面积41.15万方,建筑面积173.79万方。成交总价52.48亿元。

截止到2019年4月30日,昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示已成交商住办土地共14宗,成交土地面积41.15万平米,成交金额52.48亿元,平均地价850万元/亩。

从数据上来看,4月商住类土地成交面积41.15万平米,环比上涨111.68%,同比下降8.41%。建筑面积173.79万方,楼面均价 3019元/㎡,世茂、大华、融创、招商分别拿地,土地均为底价成交。

土地市场[成交结构]

本月土地楼面均价大幅下降,商品房均价有所上涨,房地价比大幅上涨;成交土地集中于官渡区。

本月商住类土地成交14宗,多数土地集中于官渡区,整体楼面价达3019元/㎡,楼面均价大幅下降,商品房成交均价大幅上涨,房地价比大幅上涨。

本月土地成交量大幅上涨,成交14宗地块,南市区成交土地9宗,呈贡区成交土地3宗,东、西市区各成交1宗,北市区、中心区无土地成交,南市区土地成交面积占比达51.94%。

土地市场[成交土地指标分析]

本月成交土地可建体量大幅上涨,住宅类土地占据本月大部分成交量,住宅土地成交占比大幅上涨。

主城楼市[商品房供需]

4月商品房市场在政府调控大环境下,市场供需和成交均价均有不同程度的结构性上涨

4月主城商品房供应172.9万方,环比上升74.72%,同比大幅上升100.89%,市场供应大幅增加;

4月主城商品房成交129.1万方,环比上升11.57%,同比上升19.48%,成交结构性上涨;

4月成交均价11654元/㎡,环比上升3.10%,同比上升8.30%,价格相对维稳。

主城楼市[商品房存量]

4月市场供销结构性上涨,市场需求保持相对平衡,库存量依然保持较高水平,去化周期已达21个月

4月,昆明市场可售面积2497万方,同比增加157万方,环比增加44万方,市场小阳春期间,各项目积极推出货包,市场 需求相对稳定;

4月,市场供应大幅增加,而成交量增加缓慢,消化周期变长,去化周期已达21个月。

主城楼市[商品住宅供需]

商品住宅市场,供应节奏加快,多个项目供应,市场逐步恢复,价格相对稳定

4月主城商品住宅供应92.5万方,环比上涨101.20%,同比上升112.04%,供应大幅增加;

4月主城商品住宅成交91.2万方,环比上升19.84%,同比上升17.36%,市场存量充足,成交量上升; 

4月主城商品住宅成交均价13520元/㎡,环比上升0.09%,同比上升13.91%。

主城楼市[商品住宅存量]

4月市场持续去化,存量保持相对稳定,销售率略有上涨

主城楼市[办公供求]

近年办公市场供应成交均保持平稳,整体市场保持健康稳定发展趋势

办公供应从2012年到2014年,总体上供应量上升,2014年达到顶点,办公存量最大,2015至2017年后供应减少,去化库存为主,2017年后供应有回升趋势;

在成交方面,2012到2018年,成交量总体维稳,市场供求保持平稳健康发展; 

从成交价格方面看,近年市场办公成交均价总体相对稳定,近几年市场浮动相对较小;19年开始,价格结构性变化。

主城楼市[办公供求]

本月办公市场供销较上月均有所下降,均价结构性上涨

4月办公供应11万方,环比下降23.23%,同比上涨5.36%,办公市场供应节奏放缓;

4月办公成交11.9万方,环比下降40.53%,同比上涨99.14%,成交面积大幅减少;

4月办公成交均价9475元/平米,环比上涨23.66%,同比上涨0.70%,均价结构性上涨,达2019年新高。

主城楼市[办公存量]

2019年4月办公市场以去库存为主,库存仍保持高位,但去化周期已明显减少

本月办公市场以去库存为主,库存减少,但仍处于高位,截止本月存量面积410万方; 

办公近年来一直控制供应,以消耗库存为主,去化周期保持在22个月以内。

主城楼市[商业供求]

商业市场供求保持稳定,市场库存堆积,去化压力大

供求方面,从2012年到2014年,供应量一直稳健上涨,商业成交量逐年上涨,2014年供应量达到峰值,2015年以后,供应量放缓,市场主要以去库存为主,市场库存堆积,去化压力大;

从成交价格方面看,受成交结构影响,2013—2016年,整体成交价格呈下降趋势,2016年至今均价维稳,2019年受 “三稳”政策影响,价格将保持稳定趋势。

主城楼市[商业供求]

本月商业市场供应量稍有上涨,均价结构性下降,整体市场量涨价跌

4月商业供应面积8万方,环比上涨26.58%,同比下降29.52%;

4月商业成交面积4万方,环比上涨16.96%,同比下降50.43%,受整体市场影响,成交量上涨;

4月商业成交均价16727元/平米,环比下降14.62%,同比上升14.51%。

主城楼市[商业存量]

商业市场库存保持高位,去化周期较长,未来仍以去库存为主

截止目前商业库存457万方,库存量保持高位,库存压力大;库存依旧保持增长,去化周期达112个月,略有下降。

主城楼市[住宅排行榜]

主城楼市[住宅开盘量]

2019年4月昆明主城商品住宅推盘14次,共计推出33.26万方,成交23.52万方;4月房企集中放量,供应成交均大幅上涨, 共十四个项目开盘,推出2812套房源,去化率73%。

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